你的房租涨了吗?“沪漂”别担心 上海房租上涨温和

原创网络2018-08-27

房租正令漂在一线城市的年轻人们忧心忡忡。

  一周以来,关于北京房租“跳跃”的消息不绝于耳,30%的涨幅让“北漂”的荷包彻底瘪了下去。自如、蛋壳等长租公寓被指借资本之手推动了这场房租暴涨风潮,并因此被北京住建委联合相关部门约谈。然而,涨上去的房租能降下来吗?

  “沪漂”应该是幸运的。从《IT时报》记者调查及拿到的数据来看,尽管房租也在上涨,但涨幅基本与往年持平,资本的力量还没能造成蝴蝶效应。

  2017年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,一系列支持住房租赁政策的出台, 鼓励更多社会资本进入租赁行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商从这一年开始逐步迎来资本的狂欢。

  然而,目前住房租赁市场的监测指标并不完善,新型住房金融模式发展迅速,飞速发展的住房租赁市场里,玩家不能只有资本。

  上海比北京租房便宜

  “一套团结湖三室的房子,主卧,不到20平,去年房租是每月3030元,今年涨到4200元,还不加10%的服务费,好说歹说,最后还是涨了1000元。”一位北京同行告诉《IT时报》记者,她是一名自如的租客。

  与此同时,记者的另一位朋友在北京朝阳区租住的卧室刚刚完成续约,涨幅也是1000元,从4000元涨到5000元。“没办法,北京人多房子少。”虽然这位朋友如此安慰自己,但还是忍不住辛酸:“房租接近工资的2/3,感觉在北京呆不下去,想回老家去。”

  从手机不断推送的新闻上看,她明白自己的房租是被长租公寓往上拉了一把。

  除了“漂”在北京的年轻人,“沪漂”们最近见面的问候语也变了,“你的房租涨了吗?”不少人询问记者,上海的租房市场是不是会像北京那样暴涨?为了寻求答案,8月21日,记者选取了市区、郊区部分房租报价,对比北京、上海的房租水平。

  东城区和静安区分别为京沪两城的中心区域,在自如平台上,北京东城区磁器口地铁附近的房源,平均每平方米的月租在350元到500元不等,而上海静安区武宁路地铁站附近,却能找到每平方米月租220元的房源;蛋壳平台上,世纪大道附近的房源显示,最低为2960元/10平方米,最高报价3590元/20平方米,算下来每平米单位月租最低只要180元左右。

  相较于房租昂贵的市区,一些离市区稍有距离的新城区更受白领青睐。

  介于北京北五环和北六环间的天通苑号称是“亚洲最大的社区”,在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字,自如的房源最低价是1860元/6.5平方米,最高为5390元/11平方米。蛋壳的租金从1930元/15平方米至3860元/23平方米不等。相寓的报价则是在2360元/10平方米至5300元/40平方米。而同样是上海的“睡城”,13号线终点站嘉定区金运路附近,自如和蛋壳的报价从1590元/10平方米到2790元/13平方米不等。

  从以上数据可以看出,就相同地理位置而言,上海的租房价格低于北京,这场房租涨价潮暂时没有波及上海。另有中国房价行情监测数据显示,2014年至2018年上半年,上海市住宅租金水平整体呈温和上涨状态,2017年全年平均单位租金甚至低于2016年的水平。不过,自2018年起,上海市整体租金呈现持续上升态势,6月末的租金为73.51元/平方米/月,是2014年以来的最高水平。

  长租公寓收房价确实高于行情

  经过以上调查,尽管记者为在上海打拼的年轻人“松了一口气”,但这种“温和”或许与这些长租公寓在上海房源不多有关。

  有数据显示,截至2018年上半年,上海机构运营商累计投入运营的长租公寓约291家门店,提供4万间以上的房源。其中,中心城区115家,周边城区150家,新城区24家。与北京相比,这点房源只是寥寥,在被住建部约谈后,几家长租公寓表示,将在北京拿出12万套存量房源投入市场。

  中原地产首席分析师张大伟认为,此举对租赁市场影响巨大,“从市场角度而言,长租公寓企业放大了供需紧张,而大量资本的进入可以形成垄断性租金。以北京等市场为例,租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,直接拉涨租金。”

  据了解,目前上海的住房租赁市场,业主直接租赁的约占总体市场的30%至40%,租赁代理和长租公寓类占到15%,这或许是上海房租没有爆发式上涨的原因之一。

  “从租金走势来看,中心城区租金价格上涨幅度稳定,嘉定、松江、青浦三个新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉《IT时报》记者。而这些新城区恰恰是长租公寓最青睐的地方,房子新、房源多。

  一位中介告诉《IT时报》记者,长租公寓进场是房租涨价的因素之一,自如、蛋壳等企业将房子重新装修,改成N+1(从客厅隔出一个房间),再以高于市场价500至1500元的价格出租。上海嘉定江桥区域的一位房东也向《IT时报》记者透露,他将自家两室一厅的房子出租价定为5700元/月,但自如和蛋壳都愿意以高出市场价的价格拿房,最终敲定6000元/月拿房,签3年合同,前提是允许长租公寓将客厅隔出一个房间。与此相对应的是,江桥地区附近的小区,去年5000元左右出租的房子,近期以6200元成交。

  8月20日,《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租房源,平台人员告诉记者,要一次性签约5年,最少也要签3年,此外,考虑到房屋有空置期,只会给业主11个月的房租。收房后,平台会对房子做简单装修。

  一位曾为长租公寓装修的公司员工向《IT时报》记者透露,一套两室的毛坯房,装修成本只要2至3万元,但装修后的房间能以更高价租出。比如,一套两室一厅带装修的房子,自如给出的报价是5400元/月,《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓,面积相当,将两室一厅改造成三室出租,三个房间出租总价约为6400元/月,采取押一付一的模式,还要收取2796元/年的服务费。

  《IT时报》记者算了一笔账,以一年为期,自如需要支付给房东的11个月租金是59400元,向租客收取的房租和服务费约为85000元,再加上向房东收取的300元维修费,自如第一年的收入是25900元,正好可以抵消装修费。从第二年开始,自如便可以盈利。

  高房租背后,资本的跑马圈地

  “一线城市租金上涨主要因为供给不足,主要体现在一是过去两年做类住宅整治,一些低端房源无法进入终极市场;二是政府倡导的租赁住宅没有到运营阶段;三是毕业季有大量学生进入市场,供应跟不上。” 同策研究院总监张宏伟告诉《IT时报》记者。

  2017年,“租购并举”开始推行,一系列支持住房租赁的政策的出台,鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商开始跑步进入,但显然,长租公寓的运营商跑得更快一些。

  大多数互联网长租公寓品牌诞生在O2O 风口正盛的2015、2016年,一直不温不火,却在2017年突然成为资本宠儿。数据显示,今年,自如完成40亿人民币的A轮融资,估值约200亿人民币,蛋壳也完成7000万美元B+轮融资。此外,为了融得更多资金,自如与蛋壳都发行了ABS。

  “ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,自如和蛋壳的房源虽然没有产权,他们有几十万间房未来N年的稳定租金现金流,这些都是还款来源。”一位从事资产管理的业内人士告诉《IT时报》记者,中国缺少长租公寓发行ABS的法律基础,房屋租赁资产证券化应该是物业已经建成并权属清晰,但自如、蛋壳发行ABS的底层资产不是物业,而是物业通过经营的收益权,严格意义上并不符合法律规定,因此属于“特事特批”,这种模式不会直接转移经营权,而是通过信托或者做成债权形式的收益权发出,并且在结构上做两层SPV(特殊项目公司)。

  发行ABS,让长租公寓企业逐步突破自身主体信用的限制,以更低成本进行融资。8月,蛋壳宣布发布超2亿元ABS产品,底层资产还款来源为入池物业的租金差额。自如则在2017年发行5亿元ABS后,在今年获20亿元储架发行额度。

  “虽然市场上的各类机构对数据的测算有差异,但租房市场整体规模破万亿是肯定的,再加上政策鼓励资本进入加快发展租赁市场,租赁市场成了香饽饽,这是资本进场的根本原因。现在,一方面是政府控制资本如国企、银行直接参与市场、提供产品及投放信贷资金;另一方面PE、VC、相关行业资本(酒店集团、开发商、中介等民间资本)看好租赁市场前景,也在投入资金去做分散式或者集中式的长租公寓。”上述人士告诉《IT时报》记者。

  当资本抬高租房价的质疑声越来越高,监管又在其中扮演怎样的角色?

 

  “与房屋买卖市场相比,房屋租赁政策的监管几乎是空白,目前只能靠监管部门检查、约谈和行业自律,之所以这样,一个很重要的问题是可操作性。在房屋买卖市场,新房有价格、涨幅、土地地面价、楼板价、土地溢价率、供应量,销售量、地价房价比、房价收入比等等一系列的指标可以多维度检测市场,但长期以来,租房基本是散户市场,监测指标相对缺乏,因此不好调控。”一位不愿具名的业内人士告诉《IT时报》记者。

  监管的措施正在慢慢跟上,上海市已于7月1日起全面实施《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》和上海市住房租赁公共服务平台,对租房价格实施监控,一旦发现异常波动能够及时发现。此外,该平台亦可提供租金查询、房源发布、合同网签、法律问答等服务。

  目前,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门也集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,约谈会明确要求住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。对此,自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业明确承诺不涨租金。

  8月22日,北京市住建委同多部门开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线,23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。


 

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